Полстраны ждет решения Верховного суда по спору между певицей Ларисой Долиной и покупательницей ее квартиры в Хамовниках Полиной Лурье. Хотя с России не прецедентное право, суды действуют с оглядкой на ранее сложившуюся практику (а она пока складывается не в пользу добросовестных покупателей, которые не имели возможности влиять на то, куда потратят деньги продавцы квартир. Поэтому решение ВС так значимо и ожидаемо.
Впрочем, сделки со «вторичкой» продолжаются, хоть покупатели и присматриваются к продавцам тщательнее и вообще действуют теперь осторожнее. «Спрос на недвижимость на вторичном рынке абсолютно никак не изменился, – сказала «Новому Дню» риэлтор Елена Быкова из Екатеринбурга. – Изменилось отношение покупателей, стали чаще появляться запросы на дополнительную защиту сделки. Например, покупатели теперь активнее интересуются тем, а есть ли встречная покупка, есть ли возможность у продавьца предоставить справку из психоневрологического диспансера, и так далее».
О стабильном и даже ажиотажном спросе, который фиксируется ежегодно с конца октября, говорят и москвичи, но с оговоркой. «Спрос есть. А вот купить что-то стало сложнее. Виной всему «эффект Долиной». Боятся покупатели, опасаются риэлторы. Слишком много случаев с оспариванием сделок пенсионерами. Если раньше большинство покупателей искали «свободные» квартиры, сейчас популярностью пользуются альтернативные сделки. Большинство московские риэлторов и раньше не выходили на сделки без справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, – рассказала агентству риэлтор Катерина Дьяченко из Москвы. – Теперь эти справки обязательно должны быть с осмотром врача, а в некоторых случаях не получится обойтись без специалиста из института Сербского».
На Урале справки о том, что продавец не состоит на учете психиатра или нарколога, тоже неизменно пользуются популярностью. «Как правило, это информационная справка о том, состоит на учете человек или нет, она предоставляется бесплатно (по запросу самого человека), и действительно, к сделкам по недвижимости часто их оформляют. А вот с приемом врача, осмотром, – это редкость. Но если потребуется, мы готовы», – пояснил в беседе с «Новым Днем» главный нарколог Минздрава РФ в УрФО, главврач Областной наркологической больницы Антон Поддубный.
Среди прочих мер предосторожности екатеринбургские риэлторы предлагают страхование титула. «Это закрывает вопрос о том, что человек останется ни с чем», – отметила Елена Быкова.
Однако в нынешней ситуации ни это, ни проведение сделки через нотариуса не гарантирует того, что через какое-то время продавец не передумает и не захочет вернуть уже не принадлежащую ему квартиру в суде. «В агентство недвижимости обратилась женщина, пожилая, но еще работающая в одном из вузов Екатеринбурга: ей надо было продать квартиру здесь с отъездом в другой город к родственникам. Ну, то есть без встречной покупки. Риэлтор проявил бдительность, сообщил правоохранительные органы о подозрительном случае. С продавцом пообщался участковый, предупредил об участившихся случаях мошенничества и попытался выяснить, не оказывается ли на нее воздействие. Продавец заверила, что ей никто не угрожает, все под контролем. Потом с ней еще побеседовал представитель органов соцзащиты – и тоже предупредил о возможных негативных ситуациях. В результате сделка все-таки состоялась, причем в нотариальной форме, – рассказал «Новому Дню» президент Уральской палаты недвижимости Василий Олейников.– Но продавец после получения денег через банкоматы перевела их на «безопасные» счета, а потом заявила, что освобождать квартиру не собирается. Якобы ее убедили принять участие в задержании злоумышленников правоохранительные органы. И суд встал на ее сторону, отменил сделку и вынес решение об односторонней реституции. То есть покупатель остался без квартиры, без денег и без возможности получить хоть какую-то компенсацию».
По его словам, ответственность риэлтора застрахована, однако деньги клиент получает только в том случае, если сделка расторгается по вине агента. В ситуациях с «эффектом Долиной» – это не тот случай. Аналогично с титульным страхованием. «Некоторые агенты предлагают титульное страхование, но, на мой взгляд, в этом нет никакого смысла: мошенничество не является страховым случаем», – подчеркнула Екатерина Дьяченко.
При этом максимально обезопасить себя покупатель все-таки может. Прежде всего, проявлять максимальную бдительность. «Необходимо убедиться, что у пенсионера, продающего недвижимость, есть другая жилая собственность, или возможность постоянной регистрации по месту жительства (например, у детей). Собственности нет? При продаже единственного жилья просим нотариально заверенное согласие лица, у которого продавец будет жить после сделки, а лучше сначала зарегистрироваться по новому адресу», – рассказала Дьяченко.
Как пояснила «Новому Дню» адвокат АПСО, представитель группы Lawguard Екатерина Галина у покупателя есть несколько поводов насторожиться. «Однозначный «ред флаг», если продавец сообщает, что ему кто-то звонит и советует продать квартиру. А вот если продавец снялся с учета, съехал с квартиры, предоставил справки, что не состоит на учете в психдиспансере, если он торгуется, продает квартиру по рыночной цене, рассказывает о ее преимуществах – то есть заинтересован в продаже, то это подтверждение того, что он реально хочет продать жилье. В любом случае: заблуждение продавца должно быть очевидным для покупателя», – подчеркнула собеседница агентства.
Напомним, что на Урале есть уже два относительно успешных кейса со сделками по купле-продаже жилья на вторичном рынке, которые оспаривали продавцы, получив и потратив все вырученные деньги (в обоих случаях они были переведены мошенникам). Так, в одной из ситуаций адвокатам Lawguard пришлось дойти до третьей – кассационной – инстанции, которая признала правоту покупателя, который не может нести ответственность за действия продавца, который пытался вернуть квартиру, мотивируя это тем, что не осознавал своих действий и находился под влиянием мошенников. Во второй ситуации оказалась не пенсионерка, а молодая девушка, студентка – она была продавцом квартиры и так же после сделки попыталась вернуть ее в суде, однако в итоге с покупателем было заключено мировое соглашение, мама одураченной мошенниками студентки вернула покупателю все деньги, а квартира осталась за ее дочерью.
Екатеринбург, Екатерина Норсеева
© 2025, РИА «Новый День»
Источник: https://newdaynews.ru/ekaterinburg/866110.html
